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英国房地产市场知识大全

2014-05-22 11:15:48
摘要:英国经济持续低迷,首相卡梅伦锐意放宽房产规划条例,大力发展建筑业,带动经济复苏,不少华人热衷投资地产。
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  英国经济持续低迷,首相卡梅伦锐意放宽房产规划条例,大力发展建筑业,带动经济复苏。不少华人热衷投资地产,政府宣布有关计划后,不少投资移民均考虑趁机进军英国地产事业。由于投资移民往往需要兼顾世界各地的业务,来英逗留的时间通常较为短暂,对英国法例及各样手续未必清楚了解。李贞驹律师将会介绍英国有关买卖房地产及发展物业的相关法律常识,保障华人的权益。
 
  房产买卖的基本常识
 
  英国房产主要分为别墅及公寓两大类别。别墅一般都是以独立房屋为主,拥有私家路、泊车位及私家的花园等等。别墅通常拥有永久业权,即业主无需缴付地租。通常情况下,别墅的业主无需缴纳服务费,但如果别墅属于私人规划,私家路和私家花园等,或需支付相关的维修费用。
 
  英国的公寓住宅主要建于城市中心地区,交通较方便,除了较新落成的住宅,一般配套设施如共用之健身房、会所或泳池比较少见,不能与美国或东南亚的豪华屋苑相比。购买公寓时需留意业权,一般来说,公寓以长期租契为主。大厦的管理工作由大业主或专门的物业管理公司负责。租契可能包含特别的限制条文:比如不可安装卫星电视、不可发出噪音影响邻居、不可对单位进行结构性的改建等。
 
  永久业权及租契物业
 
  租契物业往往会要求公寓各住宅单位一同负责大厦结构和公用区域的维修费用等。大业主一般会以服务费形式向各住宅单位收取费用,费用金额视乎大厦的设施。如大厦设有游泳池、健身房、接待处、电梯或公共花园等设施,服务费通常会比较高昂。在伦敦,类似这种大厦的服务费指标大概是每年每个单位两千英镑。
 
  由于租契物业有一定限期,租契结束时,大业主有棹收回所有士地使用权,但租契一般可申请延长租期,甚至把产权买断。买断产权后租契物业的持有人可共同管理大厦,拥有更多的自主权,而无需听从大业主的决定。
 
  租契物业可申请续期
 
  英国法律规定,买入租契物业超过两年者,有权延长物业租契。投资者无须在物业内居住过,但只能续期一次。投资者可在物业租契期结束前申请延长租契期至九十年。举例:租契有效期仍有七十年,经投资者申请续期后,租契可延长达一百六十年之长(七十年加九十年)。待租契结束时,所有土地使用权将被收回。
 
  投资者成功延长物业租契期时,需向大业主缴纳费用。具体收费将参照物业的位置、市值、和租契有效期而决定,投资者可透过律师安排估价师提出参考。若投资者与大业主未能就房价水平等达成协议,可向租契评估审裁处寻求调解。由于大业主让出产权,减损了长期收益,租契物业持有人一般需负责律师费和估价费等相关费用。具体费用取决于谈判时间长短,以及提交文件是否足够等等。
 
  买断物业的各种优点
 
  根据英国法例,大厦的永久业权需要在物业全体的租契持有人以大比数通过后,才能买断物业产权,共同行使该权利。买断物业的好处是,租契投资者可以共同管理大厦,拥有更多的自主权。比如,可以为大厦选择收费较便宜的保险公司及管理服务的公司等。另外,当租契持有人买断产权时,日后如需延长租契期将无须缴纳额外费用。
 
  英国政府推出放宽房产规划条例,大力发展建筑业,在华人社区引来极大回响。英国地产市道持续低迷,不少华人均有意趁低吸纳,新政策将放宽物业扩建的限制,令投资物业的升值潜力大增,不少华人均考虑趁机进军英国地产事业。
 
  英国皇家特许测量师协会三月份的一份研究报告已指出,英国计划购买房屋人数上升至近两年以来最高水平,令英国疲弱的房地产市场出现复苏迹象。报告又指出,英国大部份地区房屋价格虽仍未见回升,但伦敦的房地产价格已开始逐步上扬。
 
  不少投资者因要兼顾各地的业务,来英逗留的时间通常较为短暂,对各样的手续更需清楚了解,减省时间的浪费,甚或因错误理解英国的法例要求,而产生问题。李贞驹律师特别撰写专题文章介绍英国有关买卖房地产及发展物业的相关法律常识,保障华人投资房地产的权益。
 
  地方议会税各区收费不同
 
  在英国,投资地产需留意各项相关的税务收费。所有住宅物业均须缴纳地方议会税。地方议会税为各地的地方政府提供各项市政服务的经费来源:如维持该区治安及垃圾收集等。不同的地方议会有权自行订立地方议会税的收费标准,故此每个地区的地方议会税率均有差异。所以即使不同的物业,市值就算相同,也可能因为所处的地区不同,须缴纳的地方议会税额也会有所差异。
 
  独居人士一般可获25%地方议会税的减免,但物业内居住人数如达两人或两人以上,则不能享受减免。有关的减免以住客人数计算,而非以业权持有人的数目作依归。单人业主但房屋有多人居住,便需缴纳全数的税额。另外,十八岁以下孩童、全职学生、精神病患者、认可的留宿照顾助理、外交人员等均无需缴纳地方议会税,亦不用计算在有关的住客人数之内。此外,空罝的物业,视乎是否置有家具及丢空原因,如只是假日居住,或正在放盘发售等,亦可申请不同的税额减免。
 
  投资物业需留意资本利得税
 
  作为投资者,必须留意物业日后卖出时,买卖所得的利益将需要向政府缴纳资本利得税。但一般来说,投资者若以物业作为其主要或唯一的住所,日后成功出售物业时,可获得百分之一百的资产收益税豁免,无须为房产交易而缴纳所得税。物业如有一部分并非用作投资者的私人住宅,比如是商铺或其他经营场所,又或作出租之用,投资者仍可凭剩出的住宅面积作为豁免资产收益税的计算。
 
  有关条例亦指出,投资者即使并不住在物业之内,在特有情况下,仍可豁免资本收益税。作为业主,投资者只要证明在出让产权前的三十六个月之内,曾在物业内居住,投资者仍可若可仍获得豁免。
 
  投资者在完成交易之前,由于各种因素,往往可能需要提早搬出旧有物业。故此,投资者在交易时,纵使居住在另一居所,只要之前三十六个月之内曾经以出售物业作为主要或唯一的寓所,便可豁免资产收益税。投资者若因工作关系,雇主要求要在其他地区工作,包括英国境外或在英国境内,如工作地点离家太远以致无法居住,也可得到豁免,但物业空置期不得超过4年。
 
  另外在英国买卖房屋,买家须在交易后三十天内缴付印花税,具体费用取决于物业的价值。
 
  英国一直是不少人心仪的旅游目的地,但由于门槛极高,投资者甚少选择移民到英国。近年来英国大幅收紧各项移民政策,唯独是对企业家及投资者却表示欢迎。投资移民的申请要求及手续一再放宽,更不受移民配额制的影响,令英国成为新的投资移民热点。
 
  英国政府推出放宽房产规划条例,大力发展建筑业,在华人社区引来极大回响。英国地产市道持续低迷,不少华人均有意趁低吸纳,新政策将放宽物业扩建的限制,令投资物业的升值潜力大增,不少华人均考虑趁机进军英国地产事业。李贞驹律师特别撰写专题文章介绍英国有关买卖房地产及发展物业的相关法律常识,保障华人投资房地产的权益。
 
  交易三十天内缴印花税
 
  在英国购买房屋,买家须在交易后三十天内缴付印花税,具体费用取决于物业的价值。英国目前住宅楼宇交易的印花税率如下:
 
  1. 低于 £125,000 - 0%
 
  2. £125,000至 £250,000 - 1%
 
  3. £250,000至 £500,000 - 3%
 
  4. £500,000 至 £1,000,000 - 4%
 
  5. 超过一百万英镑 - 5%
 
  6. 超过二百万英镑 - 7%
 
  印花税之税率是按物业的总价格计算。比如:一幢价值五十万英镑的物业,应缴£15,000印花税(即五十万英镑的3%)
 
  环保房屋可免缴印花税
 
  英国规定2016年12月起,所有建造的房屋必须合乎低碳标准。这些环保房子需具备提供环保及再生能源的设施,如太阳能发电版,墙壁和顶楼装有可防止热能泄露之隔热层等等。凡购买价值低于五十万英镑的环保房屋,第一手的买家可获得印花税豁免。若房屋价格超过五十万镑,减免税费上限为£1,5000。
 
  举例:购买价值六十万英镑的房产,印花税为£2,4000,即总值的4%。若该房产合符环保房产的资格,买家只需缴纳£9000印花税,即节省了£1,5000。必须注意,印花税优惠政策只适用于低碳房屋买卖第一手的买家。
 
  相连物业或需付较高税率
 
  租契业权房产(如:公寓)的印花税计算比较复杂,因为印花除了以房产价格计算外,亦需加入地租的水平计算。这项政策针对高价房舍,每年地租超过£4500的物业。故此,购买新租契业权的房产,一般地租水平的住宅均不会受影响。
 
  不少华人为了住宅更宽敞,往往会购买两套相连的物业。买家需要注意:若向同一卖家购置两套或两套以上的物业,印花税将按所有物业价值的总和计算。
 
  举例来说:买家从发展商的一个项目同时购置了两套物业,物业每套价值达五十五万英镑,两套物业总和为一百一十万英镑,买家需缴纳5%的印花税,即五万五千英镑。若两套房产分开发售,个别的买家只需以五十五万英镑的售价计算印花税,只需缴纳4%的税款。
 
  家属购买同一项目的考虑
 
  政府为了防止买家透过家人把买卖分开处理,从而减低印花税,已制订规例,堵截有关漏洞。规例指出:任何有家属或配偶关系的买家,在同一项目内的物业买卖,税率需把所有买卖的总值合并计算,缴纳相应税额。
 
  投资者若计划从同一个卖家购置两套或两套以上的物业,应找律师及专业人士协助,清楚了解合约及法例规限,争取合理的房价,保障各方面的权益,避免因错误决定而缴交更高的印花税及其他费用。
 
  购买住宅单位出租
 
  英国不少华人除了投资自住物业外,亦会考虑购买房舍出租,利用租金作收入之来源。李贞驹律师将会介绍英国有关买卖房地产及发展物业的相关法律常识,保障华人的权益。
 
  不少投资移民因要兼顾各地的业务,来英逗留的时间通常较为短暂,找到房产后也无暇打理租务,需要安排专业的中介处理相关事宜,比如代收租金,及解决租客的维修要求等等。为保障自己的利益,投资者对物业买卖的全部法律文件,特别是与租客订立之约契及各种有关手续,需清楚了解,或请教律师等专业人士,减省时间的浪费,甚或因错误理解英国的法例要求,而产生问题。
 
  如果通过中介处理租务,一般中介会提供样板式的租契,但租契中的个别条文,未必适用于所有物业。故此投资者应确保自己了解契约内容,或把租契交由律师审阅处理,以防日后产生问题。
 
  出租物业的税务考虑
 
  一、资产收益税
 
  在英国居住,出售自住物业,无需交付资产收益税。一般出租物业,如果一旦出售,由于物业不是投资者主要或唯一寓所,投资者将需要交付资产收益税。英国2011年4月6日至2012年4月5日财政年度资产收益税的免税额为£1,0680。值得留意,投资者若能证明出让产权前的三十六个月之内,曾在物业内居住,投资者仍可获得自住物业豁免。投资者若透过公司持有物业则需另作税务安排。
 
  二、地方议会税
 
  在英国,所有住宅物业均须缴纳地方议会税,一般以物业的位置和市场价值来厘定。除非协议由业主支付,地方议会税通常由租客支付。租契内必须列明地方议会税的责任。
 
  三、印花税
 
  在英国购买房屋,买家须在交易后三十天内缴付印花税,具体费用取决于物业的价值。出租物业与自住物业的买卖需缴付同样的印花税率。
 
  四、税务考虑
 
  投资者如贷款购买物业再行出租,属商业行为。该笔贷款属于商业贷款,利率将会比住宅物业较高。不过,投资者可以从租金收入减去利息支出,从而减低需缴纳之入息税。另外,以下支出亦可以在申报入息税时,列入减免计算:
 
  维修费
 
  专业服务费,如律师费和租务中介费
 
  物业保险费
 
  其他服务费等。
 
  商业税以房产租金估值评估
 
  投资的物业商业房产需交付商业税。商业税具体金额由房产在市场上的年度租金估价决定。政府会按照物业的位置、面积和类型作出物业的租值评估。比如:开书报摊要交更多的租金,业主需缴交商业税也会更高。
 
  物业如位于指定地区或评估值低于指定水平可作小型企业计算税款。 2012财政年度,伦敦地区的评估值上限为£2,5500;如有多间物业,则需把所有物业的评估值合并计算,总和不可超过£2,5500,同时其他物业(如车位等)个别的年租金评估值不可超过£2600。
 
  空置物业可获商业税务豁免
 
  若商业房产空置,可获3个月100%商业税豁免。若物业属工业单位,如仓库,亦可获100%商业税豁免,为期半年。如果物业属豁免名单上的种类,或年租金评估值在£2600以下,业主将在空置期内获更多的豁免税额。另外,物业若用作慈善用途,或业余的体育运动场地,亦可获高达80%的税务减免。
 
  英国近日有不少华人成功申请投资移民身份来英,其中不少对地产投资均感到兴趣,但英国的法例及地方机关的体制与中国分别甚大,投资者必需清楚了解各项要求,以免出现错误而招至损失。李贞驹律师作专题分析,协助投资者了解一些常见的问题。
 
  商业单位印花税需计算租金
 
  不少华人除了住宅外,也考虑投资商业单位。商业房产和住宅房产买卖时缴纳的印花税率并不相同。商业房产包括:各类非住宅物业、办公室、店铺及厂房、农业用地、林木土地、及其他设有住宅及非住宅混合用途的物业。无论是永久业权或租契物业,买卖均需在交易后三十天内缴付印花税。具体税率除了取决于物业的价值,也需加入租金的水平计算:
 
  市值低于£15,0000,年租金不超过£1000 0%
 
  市值低于£15,0000,年租金超过£1000 1%
 
  市值在£15,0000至£25,0000之间 1%
 
  市值低于£25,0000至£50,0000之间 3%
 
  市值超过£50,0000 4%
 
  购买商用房产,其租金收入亦需另外缴纳印花税,税率按房产租金净现值计算(净现值包含了房产租契整个租期内之累积租金)
 
  净现值£0至£15,0000 0%
 
  净现值£15,0000以上 1%
 
  假设:租契期为20年,无顶手费,年租金£5,0000,每五年作一次租金调整。
 
  净现值是£41,5830
 
  租值应付印花税是£2658(即(£415,830 - £150,000) x 1%)
 
  顶手费印花税是£0
 
  整项买卖应付印花税总额是£2,658
 
  政府同时可向楼龄不超过3年的商业房产征收VAT附加税,亦称增值税。目前法定税率为20%。若业主选择为现有或准备出租的商业房产申报增值税,法定税率为20%,按租金和补价计算,如有服务费,亦需计算在内。若申报了增值税,房产开支可申请增值税退税。
 
  利用政府措施刺激楼市
 
  英国政府希望通过各种措施刺激楼市,比如政府推出按揭担保计划,首次置业者只需交付楼价的5%作为按金,由政府提供贷款保证,鼓励贷款机构提供95%房贷。房产日后若跌价售出,或买家违规拖欠还款,贷款机构可向政府追讨相关损失。
 
  英国不少银行从房地产发展项目撤资,发展商未能筹集资金,新建房屋的数量正逐步下降。不少开发商均有兴趣与私人投资者合作,发展现有项目,分享利益。投资者可委托有相关经验的律师处理合资手续。其中可包括物色适当的房地产发展商、与对方进行协商、成立合资公司、分配市场销售职责、协助定价及利益分成的安排、及准备一切有关销售的法律文件。
 
  购买旧屋重建及转售
 
  一些投资者选择购买二手房舍,进行改建,然后回售予原来业主。这类投资可获100%土地印花税豁免,但购买及回售房子时,房产必须是业主主要或唯一的寓所。投资者应委托律师按自己要求,准备改建同意书,清楚列明协议最终定价,改建所需时间等。投资者应选择专业顾问团队,如建筑师和结构工程师等提供意见。投资者亦可委托律师提供房屋改建的申请指引,保证规范工程,符合英国建筑发展条例等等。
 
  英国市场缺乏经济适用房,投资者可考虑地方房屋协会合作,把经济适用房开盘售予房屋协会,以出租或半卖半租形推出市场。英国各地需求不尽相同,房屋协会按当地需求与地方部门合作。房地产开发牵涉多方面的协商,由用地买入,以至与基础设施单位,如供电公司和自来水公司统筹合作,及与地方议会协议彼此责任等;另外,楼盘发售等,均亦需有相当经验的律师和专业团队提供协助。

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